# Sprzedaż odziedziczonego mieszkania a podatek dochodowy

Odziedziczone mieszkanie często można sprzedać od razu bez podatku dochodowego. Od 2019 r. pięć lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył zmarły, a nie Ty.


## Zasada: 5 lat od nabycia przez zmarłego {#zasada}

Sprzedaż nieruchomości nie jest opodatkowana PIT, jeśli następuje po upływie **5 lat od końca roku kalendarzowego**, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przy nieruchomości nabytej w spadku **ten okres liczy się od końca roku, w którym nabył ją spadkodawca** (art. 10 ust. 5).

Przykłady:

- ojciec kupił mieszkanie w 2015 r., zmarł w 2026 r. → możesz sprzedać od razu bez PIT,
- mama kupiła mieszkanie w 2023 r., zmarła w 2025 r. → bez PIT od **1 stycznia 2029 r.**,
- babcia dostała mieszkanie z przydziału spółdzielczego w 1985 r. → bez PIT.

[Kalkulator terminów](https://bezzbywania.pl/spadki/kalkulator-terminow/) poda datę – wpisz rok nabycia przez zmarłego.

## Uwaga na spłaty przy dziale spadku {#dzial}

Dział spadku **do wysokości Twojego udziału w spadku** nie jest ani nabyciem, ani odpłatnym zbyciem (art. 10 ust. 7 ustawy o PIT). Gdy jednak dostajesz całe mieszkanie i **spłacasz rodzeństwo**, część nabyta ponad Twój udział jest nabyta w dniu działu. Dla tej części 5 lat liczy się od końca roku działu. Przy szybkiej sprzedaży rozważ sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli i podział ceny zamiast działu ze spłatą.

## Gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat {#przed}

Podatek wynosi **19% dochodu** (art. 30e). Dochód = przychód (cena minus koszty sprzedaży, np. pośrednik) − koszty. Przy spadku kosztami są m.in. (art. 22 ust. 6d):

- udokumentowane **nakłady** na mieszkanie (remont, modernizacja) poniesione przez Ciebie i przez zmarłego,
- **wydatki zmarłego na nabycie** mieszkania,
- **podatek od spadków** w części przypadającej na mieszkanie,
- **spłacone długi spadkowe, zachowek, zapisy** – w części przypadającej na mieszkanie.

Zeznanie **PIT-39** składasz od 15 lutego do **30 kwietnia** roku następującego po sprzedaży i do tego dnia płacisz podatek (art. 45 ust. 1a pkt 3).

## Ulga mieszkaniowa {#ulga}

Dochód jest zwolniony w części, w jakiej przychód wydasz na **własne cele mieszkaniowe** w ciągu **3 lat od końca roku sprzedaży** (art. 21 ust. 1 pkt 131). Do celów należą m.in. (art. 21 ust. 25):

- kupno mieszkania, domu, udziału w nich albo gruntu pod budowę,
- budowa, rozbudowa, remont **własnego** mieszkania lub domu,
- spłata kredytu na te cele zaciągniętego **przed** sprzedażą.

Zwolnienie liczy się proporcjonalnie: dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód). Chcesz skorzystać – zaznacz to w PIT-39 i zbieraj faktury oraz akty notarialne.

## Podatek od spadku a sprzedaż {#sd}

To dwie różne daniny. **Podatek od spadków** płaci się za samo nabycie (najbliżsi – zwolnieni po SD-Z2). **PIT** – za dochód ze sprzedaży. Jeśli skorzystałeś z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków (art. 16 – 110 m²), sprzedaż przed upływem 5 lat od zamieszkania odbiera tamtą ulgę – policz, czy się opłaca.

## Formalności przy sprzedaży {#formalnosci}

1. Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
2. Wpis spadkobierców do księgi wieczystej (przy APD wniosek składa notariusz).
3. Dowód rozliczenia podatku od spadków – potwierdzenie złożenia SD-Z2 albo zaświadczenie z urzędu skarbowego. Notariusz może go wymagać (art. 19 ust. 6–7 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
4. Przy kilku spadkobiercach – wszyscy podpisują umowę sprzedaży albo udzielają pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.

## Typowe pytania {#pytania}

**Mieszkanie było we wspólności rodziców, mama żyje, zmarł tata.** Połowa mamy z majątku wspólnego liczy się od roku zakupu przez rodziców. Twój odziedziczony udział – też od roku nabycia przez tatę (czyli zakupu).

**Spadek otwarty przed 2019 r.** Liczenie od nabycia przez spadkodawcę wprowadzono od 1 stycznia 2019 r.; w praktyce urzędów stosuje się je do sprzedaży od tej daty, także gdy spadek otwarto wcześniej. Przy dużej kwocie rozważ interpretację indywidualną.

**Sprzedaż samochodu ze spadku.** Inne rzeczy (ruchomości) sprzedane po upływie pół roku od końca miesiąca nabycia nie są opodatkowane (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d). Reguła o liczeniu od nabycia przez zmarłego dotyczy tylko nieruchomości i praw z lit. a–c – przy samochodzie pół roku liczy się od nabycia przez Ciebie w spadku.

---
Źródło: https://bezzbywania.pl/spadki/sprzedaz-odziedziczonego-mieszkania-podatek/ (Bez Zbywania, aktualizacja 5.11.2026). To nie jest porada prawna.